Spese ordinarie e straordinarie: definizione

Definire chiaramente l’ambito di ordinarietà o straordinarietà di una manutenzione è spesso oggetto di discussioni. Cerchiamo pertanto di dare una traccia di riflessione sull’argomento.

Anzitutto, cosa si intende per spese di manutenzione? tutte le spese necessarie per mantenere la cosa comune nello stato in cui si trova e conservarne l’efficienza e funzionalità in relazione all’uso che normalmente se ne fa, così da permettere ai condomini di trarre dalla stessa tutte le utilità che è in grado di produrre.

In questo insieme di spese possiamo quindi trovare spese di ordinaria e straordinaria manutenzione.

Le spese di manutenzione ordinaria hanno lo scopo di preservare il bene, impedendone il deterioramento.

Le spese di manutenzione straordinaria invece sono quelle necessarie a causa di eventi imprevedibili, fortuiti o eccezionali, oppure di eventi che seppur prevedibili non erano evitabili attraverso la manutenzione ordinaria. Possono essere intese come opere straordinarie, le attività la cui esecuzione si rende necessaria a seguito di mancata manutenzione ordinaria.

Una sentenza (Cassazione civile, Sez. II, sentenza del 23.12.2011, n. 28679), così riassume l’argomento:  l’ordinaria manutenzione differisce dalla straordinaria manutenzione in ragione della prevedibilità o normalità o meno nel tempo dei lavori.

Le spese di conservazione, che possono essere appunto ordinarie o straordinarie, vanno distinte dalle spese d’uso o d’esercizio, necessarie per il godimento dei beni comuni ed il funzionamento dei servizi. In caso di locazione dell’appartamento, queste ultime infatti sono a completo carico del locatario.

Le spese straordinarie devono essere approvate in sede di Assemblea condominiale, salvo oggettivo carattere di urgenza. Solo in questo caso l’Amministratore ha facoltà di ordine diretto, riferendone però l’operato alla prima Assemblea utile.

Capobianco Dott. Mattia