Usufrutto e Nuda Proprietà: la ripartizione delle spese condominiali
Prima di approfondire la modalità di ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario è utile capire la natura di tale fattispecie giuridica.
Usufrutto: si tratta di un diritto reale minore a carattere temporaneo (per le persone fisiche si estingue con il decesso) regolato dagli articoli 978 e seguenti del Codice Civile, che da la possibilità di godere di un bene e dei suoi frutti con il solo limite di non poterne trasferire il titolo di proprietà e rispettando la destinazione economica impressa dal proprietario.
Tale diritto reale di godimento ha un contenuto molto vasto: le facoltà dell’usufruttuario hanno un’estensione che si approssima, pur senza raggiungerla, alla facoltà di godere delle cose spettante al proprietario, al quale viene riconosciuta la nuda proprietà.
La premessa civilistica è fondamentale per capire la filosofia adottata dalla giurisprudenza per suddividere le spese (nel nostro caso condominiali) tra nudo proprietario ed usufruttuario. Spesso infatti si adotta in maniera troppo semplicistica il metodo di ripartizione tra proprietà e conduzione, ma come precisato il diritto dell’usufruttuario si avvicina al diritto del proprietario e ciò incide evidentemente sul carico di spesa relativo.
La partecipazione alle delibere: è riconosciuto all’usufruttuario il diritto di partecipare all’assemblea e di esprimere il proprio voto nelle questioni di ordinaria amministrazione e godimento delle cose e dei servizi comuni. Al nudo proprietario spettano invece tutte le decisioni riguardanti le innovazioni, le ricostruzioni e le manutenzioni straordinarie. il diritto di voto spetta comunque all’usufruttuario qualora il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico oppure ne ritardi l’esecuzione senza giustificato motivo: in simile situazione (art. 1006 c.c.) gli è data facoltà di farle eseguire a proprie spese e di richiederne il rimborso alla cessazione dell’usufrutto. Questa nuova regola vale anche nel caso in cui l’usufruttuario abbia apportato nell’immobile, con il consenso del nudo proprietario, alcuni miglioramenti (art. 985 c.c. ) o abbia eseguito opere che hanno aumento i valore del bene. In questi casi il legislatore della riforma, oltre a garantirgli l’indennità al termine dell’usufrutto, gli attribuisce anche il diritto di voto in assemblea in vece del nudo proprietario. È importante che venga data comunicazione all’amministratore, affinché provveda a inviare l’avviso di convocazione a entrambi i soggetti.
Al di fuori di tale particolare fattispecie, l’usufruttuario non può essere sostituito dal nudo proprietario nelle decisioni riguardanti spese o interventi che la legge pone nella sua esclusiva competenza, salvo che gli sia conferita specifica delega. Né lui può sostituire il nudo proprietario, qualora l’assemblea sia chiamata a deliberare opere di straordinaria manutenzione e di ricostruzione dei beni o dei servizi comuni. Ognuno di loro è
infatti titolare di un diverso e autonomo diritto che, seppur esercitabile in funzione della medesima unità immobiliare, li legittima da un lato a partecipare – anche contestualmente – all’assemblea e dall’altro a esprimere la propria volontà non già in sostituzione dell’uno o dell’altro, bensì in assoluta autonomia e su materie diverse.
Restano a carico dell’usufruttuario le spese relative alla custodia, amministrazione e
manutenzione ordinaria della cosa, nonché le riparazioni straordinarie che si sono rese necessarie a seguito dell’inadempimento degli obblighi di ordinaria amministrazione. Grava così sull’usufruttuario l’obbligo di contribuire alle spese condominiali relative alla manutenzione ordinaria delle cose e dei servizi comuni, come il funzionamento dell’impianto di riscaldamento e le piccole riparazioni all’ascensore, in quanto lavori di modesta entità e di costo non elevato. All’usufruttuario spetta il diritto di
voto in tema di nomina dell’amministratore e di determinazione del suo compenso, mentre in caso di modifica delle tabelle millesimali è richiesta anche la presenza del nudo proprietario.
Quest’ultimo deve invece sopportare tutte quelle spese che non siano prevedibili come effetto normale dell’uso e del godimento della cosa, che consistano nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulti sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa stessa. Tale distinta legittimazione comporta che l’avviso di convocazione debba essere inviato al nudo proprietario o all’usufruttuario a seconda che l’ordine del giorno interessi l’uno o l’altro.
La vera novità della riforma consiste però nell’avere previsto la solidarietà tra usufruttuario e nudo proprietario per il pagamento di quanto da loro complessivamente dovuto al condominio.
Capobianco Dott. Mattia
Contributo da Il Sole 24 Ore
Buongiorno,
nel 2006 avendo io disponibile una piccola somma risparmiata, ho acquistato la nuda proprietà di un appartamento. Un anno dopo sono stati fatti lavori di rifacimento della facciata e io ne ho sostenuto le spese. Recentemente ho ricevuto una raccomandata dall’amministratore in cui mi si avvisa che l’usufruttuario non sta da tempo pagando le spese ordinarie e mi viene chiesto di pagare tali spese o l’alloggio verrà messo all’asta.
Volevo chiederle se questo è lecito e come posso procedere in quanto vorrei evitare di dover pagare anche le spese condominiali ordinarie per un appartamento che non è ancora in mio possesso.
Grazie e cordiali saluti.
Buongiorno,
il comma 8 della disposizioni attuative del Codice Civile recita: “il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale”.
Pertanto risulta legittima la richiesta effettuata dall’Amministratore. Sarà poi cura del nudo proprietario avviare eventuali azioni di rivalsa nei confronti dell’usufruttuario. Ma qui entriamo nell’ambito di competenza di un Legale.
Cordiali saluti.
Capobianco Dott. Mattia
Posseggo la nuda proprietà di un immobile del quale i miei genitori posseggono l’usufrutto, i genitori hanno concesso da tempo e in maniera informale l’utilizzo, ancora in essere, ad un mio fratello, che non gli corrisponde nessun affitto, ma questi, ben oltre 10 anni fa, ha fatto dei lavori di manutenzione ordinaria, impianto elettrico, idraulico, di riscaldamento, infissi e pavimentazione. Questi, ora, pretende da me una indennità come nudo proprietario. Vorrei sapere se, quando e in che misura devo corrispondere questa indennità a mio fratello.
Grazie per una risposta
Il caso specifico è trattato dall’articolo 985 c.c. che recita “L’usufruttuario ha diritto a un’indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa. L’indennità si deve corrispondere nella minor somma tra l’importo della spesa e l’aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti. L’autorità giudiziaria, avuto riguardo alle circostanze, può disporre che il pagamento dell’indennità prevista dai commi precedenti sia fatto ratealmente, imponendo in questo caso idonea garanzia.”
Cordiali saluti
Capobianco
Buonasera, vorrei un chiarimento sulle spese spettanti al nudo proprietario: il rifacimento dei marmi dei balconi e il rifacimento del cortile per motivi si sicurezza sono spese straordinarie che deve pare il nudo proprietario o l’usufruttuario?
Grazie e cordiali saluti
Maria Giovanna Giallanza
Salve,
essendo opere di caratura straordinaria si devono ritenere entrambe a carico del nudo proprietario, invero se il rifacimento del giardino fosse per meri motivi estetici o legati all’ordinaria amministrazione, i costi dovrebbero essere imputati all’usufruttuario.
La Legge regola comunque questa ripartizione all’Art. 1005 C.C. “Riparazioni straordinarie”.
Cordiali saluti
Peterà Matteo
Buon giorno,
Vi scrivo per avere una consulenza , mi è stato addebitato in quanto nuda proprietaria un contribuvo volontario a favore di una delle palazzine che è all’interno del comprensorio dove si trova l’appartamento oggetto della nuda proprieta, che è stato deliberato per contribuire a spese che la palazzina ha dovuto sopportare per un incendio che ha interessato l’ultimo piano e di conseguenza tutta la palazzina . Premetto che l’appartamento di mia proprietà è ubicato in una palazzina diversa . Sono a carico del nudo proprietario questi pagamenti che non costituiscono migliorie della proprietà.
Ringraziandovi anticipatamente per la consulenza, porgo cordiali saluti.
Barbara Belli
Salve.
mi interesserebbe sapere quali sono le spese che spettano al nudo proprietario di un immobile. Ho trovato solo indicazioni crica le spese condominiali.
Ad esempio, l’IMU a chi spetta? Si sta parlando di un immobile di lusso adibito a seconda casa e non inserito in un contesto condominiale.
E per la TASI? So che la TASI, che per le prime case sostituisce l’IMU e per gli altri fabbricati si aggiunge ad essa, è dovuta da proprietari ed inquilini, con percentuali di ripartizione che dovranno essere deliberati da ciascun comune entro il 23 maggio di ogni anno, e pubblicati sul “ portale del federalismo fiscale” entro il 31 maggio.
E’ corretto?
Sarebbe possibile avere l’elenco delle spese che dovrebbe sostenere il nudo proprietario?
Anticipatamente ringrazio.
Antonietta Varricchio
Per la risposta rimando ad un nostro precedente articolo. Relativamente alla suddivisione delle imposte rimando a fiscalisti (caf, commercialisti…) più esperti nella materia
https://www.puntoservizicasa.com/wordpress/?p=545
Un cordiale saluto
Capobianco Mattia
SALVE, SONO L’USUFRUTTUARIA DI UN APPARTAMENTO, FINO A POCO TEMPO FA AVEVAMO IL RISCALDAMENTO CONDOMINIALE,ORA ABBIAMO DECISO DI METTERLO AUTONOMO.
SPETTA A ME HA PAGARE O AL PROPRIETARIO?
GRAZIE.
Buongiorno,
riteniamo che un’attività così radicale sia da attribuirsi al nudo proprietario dell’immobile.