Problemi di umidità nel Condominio: casistiche e giurisprudenza
Problema diffuso nei Condomini è senza dubbio la presenza di umidità, tanto nelle pareti esterne quanto in quelle dei singoli appartamenti, con il conseguente degrado di intonaci e pitture, la comparsa di muffe, efflorescenze e la compromissione della salubrità dell’ambiente abitativo.
L’origine del fenomeno determina naturalmente le responsabilità ed i possibili rimedi. Ma proprio lo studio dell’origine rappresenta l’elemento di più difficile comprensione.
Con il presente articolo si vogliono fornire elementi di spunto e riflessione, trattandosi di questione estremamente delicata e per la quale ogni casistica fa storia a sè.
Anzitutto i casi di specie. L’umidità può essere
– DI RISALITA (risalita capillare a seguito del contatto delle murature con fondo umido. Fenomeno che si manifesta costantemente e colpisce naturalmente interrato e piano terra);
– DA ACQUE METEORICHE (degrada le superfici esterne sino a raggiungere le pareti delle abitazioni. Fenomeno episodico);
– DA PONTE TERMICO O CONDENSAZIONE (fenomeno che riguarda la superficie delle pareti o si manifesta al di sotto delle pavimentazioni. La causa è ravvisabile nell’umidità di condensa, che sotto forma di vapore toccando una superficie fredda si trasforma in acqua. Influisce l’elevata presenza di persone, la cottura cibi, i vapori del bagno…);
– DA COSTRUZIONE (fenomeno che riguarda l’evaporazione dell’acqua presente nei materiali edili concluse le fasi di costruzione);
Risulta utile approfondire adesso su chi ricadano le responsabilità di intervento in caso di comparsa di muffe negli appartamenti. La Giurisprudenza, seppur con sentenze di Corte d’Appello o di Primo grado (ma anche con sentenza della Corte di Cassazione) può fornire degli elementi utili al nostro approfondimento.
La domanda più frequente nei Condomini infatti è: a chi vanno imputati i costi di intervento e ripristino in caso di muffa? Al proprietario dell’unità? al Condominio?
Si delineano a questo punto due strade:
1- in caso di riconosciuta responsabilità della conduzione per eccessiva temperatura interna, scarso ricambio d’aria nell’appartamento, collocazione di stendini all’interno degli ambienti… tutti i costi devono essere assorbiti dalla conduzione stessa (Trib. Genova, 20 giugno 2006);
2- in caso di riconosciuta inadeguatezza di strutture orizzontali o verticali alla funzione di isolamento termico, il Condominio è chiamato ad effettuare gli opportuni interventi (Corte d’Appello di Catania, 03 marzo 2007), essendo il Condominio tenuto alla custodia e alla manutenzione delle parti comuni dell’edificio. E’ interessante inoltre notare come nella stessa sentenza nessuna influenza o responsabilità può essere imputata al cambio degli infissi, attività ritenuta del tutto legittima per la normale fruizione dell’abitazione da parte del proprietario. Con sentenza n.3753/1999 infatti la Corte di Cassazione stabilisce che “qualora il fenomeno, originato da difettosa coibentazione delle parti comuni dell’edificio, sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di questi è responsabile, in via autonoma ex art. 2051 C.C., il Condominio, che è tenuto quale custode ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria”.
Ovviamente solo tecnici abilitati possono delineare le cause e le relative assunzioni di responsabilità, soprattutto in presenza di muffe. E’ pertanto consigliato in via preliminare, anche per esperienza diretta, di avvalersi di una perizia tecnica condivisa in caso di contenzioso tra condomino e Condominio, al fine di evitare il confronto in Tribunale, che per tempistiche e costi fa spesso pentire chi abbia intrapreso tale percorso.
Per le soluzioni tecniche al problema esiste un’ampia gamma di scelte, che però devono essere valutate caso per caso in termini di fattibilità tecnica ed economica. Pertanto è fondamentale anzitutto ottenere un parere professionale sulle cause ed una volta ottenuto il riscontro stabilire i metodi più adatti.
Capobianco Dott. Mattia
