Bed And Breakfast – l’attività nel Condominio

L’attività ricettiva di Bed & Breakfast è una realtà sempre più diffusa all’interno degli edifici condominiali.

E’ importante quindi definirne gli aspetti salienti per considerare la legittimità o meno della loro apertura all’interno dello stabile.

I profili essenziali dell’attività ricettiva sono di seguito illustrati nei link della Provincia di Verona e del Comune di Verona.

http://urp.provincia.vr.it/Sezione.jsp?idSezione=99

http://portale.comune.verona.it/nqcontent.cfm?a_id=2415

Interessante notare come per il Comune di Verona, per esercitare le attività non classificate non sia necessario effettuare cambio di destinazione d’uso dell’immobile per svolgere attività di B&B, il quale rimane ad uso residenziale.

“COMPATIBILITA’ URBANISTICA ai sensi delle Norme Tecniche Attrattive del vigente Piano Regolatore e aver provveduto all’eventuale necessario cambio di destinazione d’uso dell’immobile (da questo primo accertamento è esclusa la sola attività di Bed and Breakfast)”

Definito il quadro locale, l’attività ha in generale i seguenti obblighi:

– il gestore deve risiedere nell’abitazione;

– massima offerta tre camere;

– effettuare una semplice comunicazione all’Ufficio Turistico del Comune di residenza;

– conferire autorizzazione scritta in caso di gestione attività da parte di terzi;

Il B&B da un punto di vista fiscale deve essere considerato secondo due ambiti:

– in caso di natura saltuaria nessun obbligo iva ed introiti assoggettati esclusivamente ad irpef;

– solo nel caso di natura continuativa (senza interruzione di 90 giorni) è necessaria partita iva e relativi obblighi contabili;

Indipendentemente dai due ambiti precedenti, non si ravvisa natura commerciale dell’attività in quanto il BeB per sua natura viene esercitato in modo saltuario e/o fornito avvalendosi dell’organizzazione familiare. La compresenza del titolare e degli ospiti nell’unità immobiliare lasciano intendere che le attività non rientrano tra quelle di sfruttamento commerciale dell’immobile essendo questo destinato principalmente a soddisfare le esigenze abitative di coloro che offrono ospitalità.

Da tale esposizione si può quindi evincere come, nel caso di divieto all’interno del regolamento condominiale di adibire gli appartamenti ad usi diversi da quello residenziale, tale prescrizione non possa essere imputata all’attività di B&B, in quanto la natura abitativa dell’immobile non viene meno.

Solo un regolamento “contrattuale”, che ha quindi forza tra le parti e che abbia precisamente specificato il divieto di svolgere tale attività all’interno del Condominio, può impedire che vengano intraprese attività di B&B.

Capobianco Dott. Mattia