La denuncia dei vizi e dei difetti negli immobili
LA DENUNCIA DEI VIZI E DEI DIFETTI NEGLI IMMOBILI
L’Art. 1667 c.c. disciplina l’ipotesi in cui l’immobile presenti difformità o vizi.
Per difformità si intende una discordanza dell’opera da quanto prescritto in contratto; per vizio si intende invece la mancanza di modalità o qualità dell’opera rispetto alle regole dell’arte.
Qui di seguito Vi propongo un elenco dei vizi definiti lievi dalla giurisprudenza:
– il difetto di una contro soffittatura e dell’impianto di illuminazione
– la non perfetta esecuzione degli intonaci e sistemazione delle tegole di un tetto
– i difetti nel rifacimento dell’impianto elettrico e nell’installazione degli infissi
– l’esecuzione non a regola d’arte della pavimentazione
– l’imperfetta esecuzione dell’impermeabilizzazione della copertura di un’autorimessa esterna
– tutti i vizi tenuti occulti in malafede dall’appaltatore
Altresì i difetti definiti gravi dalla giurisprudenza sono i seguenti:
– carenze di impermeabilizzazione comportanti infiltrazioni di acqua piovana nell’immobile
– mancanza di coibentazione termica comportante umidità
– lesioni alle strutture idonee a diminuire il valore dell’immobile
– pendenza dei balconi verso l’interno con conseguenti infiltrazioni e ristagni nei muri di tamponamento
– gravi difetti dell’impianto centralizzato di riscaldamento che ne comporta il malfunzionamento
– inadeguatezza ricettiva delle fosse biologiche e rete fognaria
– gravi difetti di una canna fumaria con conseguente ripercussione sull’impianto di riscaldamento
Si consiglia quindi all’acquirente di un immobile di accettare sempre l’opera con riserva.
I termini nel caso di vizi lievi sono la denuncia degli stessi entro 60 giorni dalla scoperta e, in ogni caso, l’acquirente avrà a disposizione 2 anni consegna dell’opera per far valere il proprio diritto. Dopodiché l’azione può ritenersi prescritta d’ufficio.
I termini nel caso di vizi gravi invece sono la denuncia entro 1 anno dalla scoperta e l’acquirente avrà 1 anno per far valere il proprio diritto, entro comunque i 10 anni dalla consegna dell’opera. Dopodiché l’azione può ritenersi prescritta d’ufficio.
I modi per tutelarsi da parte dell’acquirente sono l’invio di una raccomandata al venditore, per quanto riguarda la denuncia dei vizi. Se quest’ultimo non dovesse ottemperare ai propri doveri, il committente dovrà far valere i propri diritti tramite un’azione legale, sempre entro i termini sopraindicati.
Vi è infine da sottolineare che secondo l’Art. 4 del D.Lgs 122 del 2005, in caso di nuovi immobili, il venditore è tenuto a stipulare un contratto di assicurazione fabbricato decennale previa vendita dell’immobile.
Peterà Matteo
