A chi competono le spese condominiali se l’immobile viene pignorato?

Innanzitutto va precisato cosa si intende per immobile pignorato secondo l’art. 492 Codice Civile: “il pignoramento consiste in una ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano alla espropriazione e i frutti di essi”.

Altresì la Corte di Cassazione nella sentenza n. 6323 del 18 aprile 2003 si è così espressa:

“le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione”

Il problema nasce però nel caso in cui l’immobile non sia venduto in un breve arco temporale; in questo caso il condomino pignorato dev’essere considerato a tutti gli effetti il proprietario dell’immobile. Egli, infatti, con l’intimazione (pignoramento) fattagli dall’ufficiale giudiziario non può sottrarre il bene alla garanzia del credito per il quale si procede, ma continua a mantenere la piena disponibilità e la proprietà della casa pignorata.

Ne deriva che le spese condominiali siano da ritenere a carico proprio di quest’ultimo e non del Condominio.

Nel caso in cui (come è solito accadere) il condomino continui a non pagare, l’Amministratore è tenuto ad avviare una nuova ingiunzione di pagamento ed eventualmente in una insinuazione nella procedura esecutiva in atto; è inoltre opportuno che l’Assemblea deliberi un fondo straordinario per fare in modo che il Condominio possa far fronte a carenze di liquidità.

Chi acquisterà la proprietà invece dovrà risarcire unicamente le quote delle spese relative all’anno appena concluso ed a quello in cui si effettua la vendita (quindi i debiti pregressi andranno in carico al Condominio che dovrà corrispondere personalmente dato che si tratta pur sempre di una comunione di beni).

Peterà Matteo