Il recupero somme: crediti prededucibili e chirografari.
La proprietà di immobili all’interno del Condominio può essere intestata naturalmente non solo a privati, ma anche a Società. Nel caso in cui l’Amministratore debba procedere al recupero forzoso delle somme arretrate nei confronti di tali realtà, egli, nello sviluppo della pratica legale, potrebbe trovarsi coinvolto in una procedura concorsuale (promossa dal Condominio stesso o più frequentemente da soggetti terzi).
Attualmente il problema non è da sottovalutare, soprattutto se si pensa a quanto appartamenti rimangono invenduti e intestati all’impresa costruttrice, che si troverà in oggettive difficoltà economiche.
Il recupero della somma condominiale nel caso in discussione sarà quindi vincolata dalle disposizioni della Legge Fallimentare, che classifica due tipologie di credito: quello prededucibile e quelle chirografario.
I creditori prededucibili viaggiano su una corsia preferenziale (per maggiori approfondimenti si rimanda alla giurisprudenza in merito) e al momento della liquidazione dei beni mobili e immobili del debitore, avranno, al momento della distribuzione del ricavato, una posizione privilegiata. I crediti prededucibili sono quei crediti che sorgono in occasione o in funzione della procedura fallimentare e vanno distinti dai crediti per i quali la procedura viene instaurata (cioè dai crediti sorti in seguito all’attivita dell’imprenditore prima che questi venga dichiarato fallito). Nel caso di un Condominio, sono le spese condominiali maturate dal momento dell’avvio della procedura fallimentare, che il curatore dovrà riconoscere quale onere per il mantenimento del bene.In virtù della loro natura questi crediti vengono liquidati anteriormente rispetto ai crediti per cui si procede, infatti prima di arrivare a qualsiasi ripartizione fra i creditori concorrenti (privilegiati o chirografi) si deve provvedere al pagamento dei crediti prededucibili.
Le somme necessarie per soddisfarli vengono prelevate dalle disponibilità liquide, con esclusione di quanto ricavato dalla liquidazione dei beni oggetto di pegno ed ipoteca per la parte destinata ai creditori garantiti.
I creditori chirografari non sono invece assistiti da alcuna causa o titolo di prelazione, come ad esempio un’ipoteca o una fidejussione.
Il Condominio potrà quindi trovarsi in posizione privilegiata per la parte prededucibile del credito, mentre difficilmente otterrà ristoro per la componente chirografaria e quindi maturata prima della procedura fallimentare.
Riteniamo utile consigliare quindi lo stretto monitoraggio delle esposizioni, affinchè si possano attivare sin da subito le procedure corrette per interrompere l’aumento esponenziale del debito e per ridurre quindi il rischio di non veder riconosciuti gli importi dovuti.
Capobianco Dott. Mattia
